Sokk a lakáspiacon

Közel 400, az átadás dátumától függetlenül jelenleg értékesítés alatt álló fővárosi lakásprojekt adatainak elemzése alapján szinte biztosra vehető, hogy idén tovább csökken az értékesítési céllal társasházakban átadott lakások száma. Míg azonban 2010 és 2011 között a megépült volumen 56%-kal zuhant, idén már csak kb. 30-35%-os visszaeséssel 1500 körüli lakásátadás várható. (Jelen pillanatban még kétezer lakás idei átadását látjuk, ám tapasztalatok szerint az év közbeni tervek átlagosan mintegy negyede rendre átcsúszik a következő évre.)

"A beruházói aktivitás utoljára 2000-ben volt ilyen lanyha; akkor alig 1300 lakás épült cégek által. A kedvező piaci környezetben ugyanakkor csak öt év kellett ahhoz, hogy ez 2005-re közel megtízszereződjön. Azóta csökkenő a tendencia, mind a lakásszámot, mind a beruházói építés - jelenleg rekord alacsony, mindössze 44%-os - részarányát tekintve. A mélypontot pedig még nem értük el, hiszen a KSH adatai szerint tavaly 55%-kal, idén az első hat hónapban további 21%-kal esett a kiadott építési engedélyek száma. Az, hogy az idei átadásokban ennél mérsékeltebb csökkenés várható, az a lakásépítések engedélytől számított, általában több éves átfutásának, illetve számos, évek óta halasztott, ám idén végre átadásra kerülő beruházásnak köszönhető" - magyarázza Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője.

Épülő állomány

Idén a fővárosban legnagyobb átadási volumen a XIV. kerületben várható, ahol az OTP jelenlegi információi szerint az 500 feletti lakásszám háromnegyedét három nagyobb beruházás adja. Ezen kívül 200 felett már csak a XI. kerület szerepel; itt az új kínálathoz 60%-ban ugyancsak egyetlen nagy projekt járul hozzá. A 150-es új lakásszámot még a XIII., III., VII. és VI. kerületek lépik át. Az I. és X. kerületekben ugyanakkor, a jelenlegi tervek szerint 2012-ben egy lakást sem adnak át.

A kereslet idei első féléves alakulása nem ösztönzi a beruházókat új építkezések indítására. A felmérés szerint alig 800 lakás találta meg első tulajdonosát a fővárosban január és június között. 100 feletti eladással mindössze a XI., XIII. és IX. kerületek büszkélkedhetnek. A tavaly már éledezés jeleit mutató piacon ez nagyjából a forgalom megfeleződését jelenti, amiért Valkó Dávid szerint az általánosan kedvezőtlen fogyasztói környezet mellett részben a januári áfa-emelés okolható.

Eladatlan készlet

A kereslet mérséklődése ellenére, az újlakás-utánpótlás elmaradása miatt az idei első félévben tovább erodálódott az eladatlan lakáskészlet. Utoljára három éve volt ilyen alacsony, mintegy 2900 darab, a már átadott, de eladatlan lakásszám Budapesten. (Ebből ráadásul mintegy háromszáz öt olyan nagy projekt keretében épült meg, melyek beruházói jelenleg felszámolás alatt, vagy banki elszámolási vitában vannak, így itt a lakásokat éppen nem értékesítik.) A kb. 1700-as épülő készletet ehhez hozzáadva azt kapjuk, hogy ma kb. 4600 lakás közül választhat az, aki azonnal, vagy nagyjából egy éven belül költözne.

Az azonnal beköltözhető lakások 40%-a három kerületben (XIII., XI. és III.) összpontosul. Az I., XVI., XVII. és XXIII. kerületekben ugyanakkor egyenként 30 alatti lakásból választhatnak a reménybeli vevők, akikért manapság nagy küzdelem zajlik az építtetők körében. A mind gyakrabban állandósuló, jelentős, esetenként kétszámjegyű akciókkal elsősorban az épület átadása után megmaradt lakásoktól szabadulnának a beruházók. Szinte természetesnek számít, ha az amúgy átadott épületben az eladatlan lakásokat csak akkor fejezik be kulcsrakésszé (általában a burkolás, festés, szaniterek választhatóságával), ha megvan a vevőjük. Gyakori eljárás emellett az is, ha az elkészült lakásokat azok eladásáig bérbe adja a beruházó, s akár bérleti szerződéssel együtt megvásárolhatók.